Construir un habitatge a Espanya sent una família internacional implica entendre un marc legal i professional distint al que estàs acostumat: des del NIE i la fiscalitat per a no residents, fins a un paper de l’arquitecte molt més ampli del que existeix en molts altres països. Aquesta guia recorre, pas a pas, tot el que necessites saber abans de fer el primer pas
Aquesta guia està escrita específicament per a famílies internacionals —ja resideixin actualment a Espanya o estiguin valorant mudar-se als afores de Barcelona des de l’estranger— que volen entendre què implica realment construir o reformar un habitatge a Catalunya. Aquesta guia respon a les necessitats de dos perfils:
Pot ser que portis alguns anys vivint a Barcelona o els seus voltants i ara busquis construir un habitatge a mesura en lloc de llogar o comprar una propietat existent. Encara que coneixes el país en general, és possible que encara no estiguis familiaritzat amb els processos locals que involucren la construcció d’un habitatge.
Estàs explorant Europa com a destí a llarg termini —per motius d’estil de vida, educació o inversió— i vols aprendre com construir una casa a Catalunya abans de fer un pas formal.
Qualsevol operació immobiliària a Espanya requereix el NIE (Número d’Identificació d’Estranger), que és un número d’identificació fiscal per a ciutadans estrangers. Pots obtenir-ho a través d’un consolat espanyol al teu país d’origen o directament a Espanya. Sense el NIE no pots comprar terreny, signar contractes ni obrir un compte bancari a Espanya.
Si estàs valorant comprar una propietat a Espanya sent no resident, t’alegrarà saber que els no residents poden ser propietaris aquí sense restriccions. No necessites la condició de resident per a comprar terreny o encarregar un projecte de construcció. No obstant això, els no residents estan subjectes a obligacions fiscals diferents —en concret el IRNR (Impost sobre la Renda de No Residents), un impost sobre la renda de no residents que s’aplica a la propietat fins i tot si no es lloga.
El programa de Golden Visa d’Espanya, que històricament concedia drets de residència a canvi d’inversions immobiliàries superiors a 500.000 €, ha estat oficialment eliminat. Si la residència és una prioritat, altres vies —com el Visat de No Lucratiu o el Visat de Nòmada Digital— poden ser més adequades segons la teva situació. Recomanem encaridament consultar amb un advocat d’estrangeria per a valorar les opcions disponibles actualment.
Per a clients residents a l’estranger, es recomana encaridament designar un representant legal a Espanya. Aquesta persona pot gestionar els tràmits administratius, signar documents en el teu nom i fer d’enllaç amb les administracions locals mentre no ets present físicament.
No existeix una obligació legal estricta de tenir-la abans de comprar terreny o una propietat a Espanya. En la pràctica, no obstant això, la majoria de notaries prefereixen o exigeixen que els pagaments procedeixin d’un compte espanyol, per motius de transparència i prevenció de blanqueig de capitals. Usar un compte local també t’ajuda a evitar les comissions més altes i els tipus de canvi menys favorables de les transferències internacionals.
A més, si finances part de la compra amb una hipoteca, el banc t’exigirà obrir un compte. Un compte bancari local es torna pràcticament imprescindible una vegada ets propietari, ja que els subministraments, les quotes de comunitat i els impostos locals solen pagar-se per domiciliació bancària.
Més enllà de com cada país habilita als seus arquitectes, la qual cosa més canvia d’un lloc a un altre és quanta part del procés constructiu roman realment en mans de l’arquitecte. A la Xina ho vam viure de primera mà: l’estudi de disseny lliura un projecte executiu, i un Institut de Disseny Local (LDI) assumeix el desenvolupament tècnic. L’autoria de l’arquitecte acaba, en la pràctica, on comença la documentació d’execució oficial.
A Espanya, aquest límit pràcticament no existeix. El mateix professional que dissenya el projecte també co-dirigeix la seva execució en obra, al costat d’un arquitecte tècnic (aparellador), i tots dos assumeixen una responsabilitat conjunta —en alguns aspectes, durant fins a deu anys després del lliurament. Itàlia i França segueixen una lògica similar, encara que la divisió exacta de responsabilitats en obra varia de l’un a l’altre. En desplaçar-nos cap al nord, el panorama canvia de nou: a Alemanya i els Països Baixos, la responsabilitat tendeix a repartir-se entre un conjunt més ampli de consultors i enginyers especialitzats, mentre que al Regne Unit el grau d’implicació de l’arquitecte en obra depèn sobretot de la fórmula de contractació i dels termes de l’encàrrec, i no d’una convenció professional fixa.
El que això ens diu és que la veritable línia divisòria a Europa no està només en qui pot dir-se arquitecte, sinó en quanta part de la vida de l’edifici es confia —i s’obliga legalment— a l’arquitecte a acompanyar. Espanya se situa en un dels extrems d’aquest espectre, més prop de l’acompanyament integral que de l’autoria purament projectual; la Xina, en la nostra experiència, s’acosta a l’altre extrem. En un punt intermedi estan sistemes com el britànic, on el paper de l’arquitecte és menys una identitat fixa i més una posició que es negocia en cada projecte.
El procés arquitectònic segueix sis fases clarament definides, des de la verificació urbanística fins a l’obtenció del certificat d’ocupació. Publicarem pròximament un article amb el desglossament complet de cada fase, incloent-hi terminis realistes i què esperar del teu arquitecte a cada moment.
Les llicències d’obra les concedeix l’ajuntament. Al Vallès Oriental i els seus voltants, on el nostre estudi té més experiència, la tramitació municipal per si sola sol trigar entre 3 i 9 mesos. En la nostra experiència, ens hem trobat amb terminis molt eficients en els quals la llicència es concedeix en uns tres mesos, però també hem gestionat situacions en municipis amb més càrrega de treball on la tramitació pot allargar-se fins a un any complet. Legalment, les obres no poden començar fins que la llicència s’hagi concedit oficialment.
Pròximament compartirem un article sobre els diferents passos i fases a tenir en compte.
Més enllà del cost de construcció pròpiament dit, un pressupost realista ha de contemplar els honoraris d’arquitecte, la taxa municipal de llicència d’obra (ICIO), l’IVA, i les despeses de notaria i registre de la propietat necessaris per a comprar la parcel·la i inscriure l’edifici acabat. Cadascun d’aquestes despeses varia segons la grandària i la complexitat del projecte. Per això treballem una estimació de costos completa i transparent amb cada família abans d’assumir cap compromís formal.
En pròxims articles, compartirem un desglossament de tots els diferents conceptes de cost a tenir en compte.
Hi ha un cost concret que s’aplica exclusivament a les famílies no residents i que és fàcil passar per alt: l’impost IRNR per a no residents amb propietat a Espanya. Es tracta d’un impost anual sobre la renda de no residents que grava la propietat fins i tot si mai es lloga.
Els propietaris no residents tributen sobre els béns d’origen espanyol a un tipus fix. Els residents de la UE/EEE tributen al 19% i poden deduir despeses relacionades amb la propietat (com l’IBI, les quotes de comunitat, el segur o els interessos de la hipoteca). Els residents de fora de la UE/EEE tributen a un tipus fix del 24%, generalment sense poder aplicar deduccions.
Com l’habitatge es manté per a ús personal, l’Agència Tributària (Hisenda) calcula una «renda imputada» teòrica —normalment entre el 1,1% i el 2% del valor cadastral de la propietat— i la grava als tipus esmentats. Els propietaris han de presentar el Model 210 cada any per a liquidar aquest impost. Presentar aquest model requereix un NIF espanyol (el número de passaport no és suficient), i els propietaris de fora de la UE/EEE poden necessitar designar un representant fiscal local. No complir el termini de presentació pot implicar sancions econòmiques, encara que no s’hagi obtingut cap ingrés real per lloguer.
Com s’ha esmentat abans, es recomana encaridament designar un representant legal i fiscal a Espanya. Aquesta persona pot gestionar els tràmits administratius, signar documents en el teu nom i fer d’enllaç amb les administracions locals mentre no ets present físicament.
Segons la legislació espanyola, els contractes i tràmits legals oficials han de realitzar-se en espanyol. Si l’espanyol no és la teva llengua materna, val la pena comptar amb una traducció certificada abans de signar res, per a entendre plenament allò a què et compromets.
Per separat, és possible que també necessitis que documents del teu país d’origen siguin reconeguts legalment a Espanya —per exemple, un certificat de naixement o de matrimoni. Per a això necessitaràs el que a Espanya es coneix com a traducció jurada: una traducció amb plena validesa legal davant qualsevol administració, tribunal, notaria, universitat o registre civil espanyol. Només pot realitzar-la un Traductor-Intèrpret Jurat, nomenat oficialment pel Ministeri d’afers exteriors (MAEC).
Per a les famílies internacionals que planegen instal·lar-se a Espanya, la cerca de la ubicació perfecta sol portar directament a Barcelona. No obstant això, les veritables joies ocultes de la regió estan just als afores de la ciutat. Instal·lar-se en les pròsperes comunitats que envolten la capital catalana permet gaudir d’un estil de vida excepcional, que combina perfectament l’energia cosmopolita amb la tranquil·litat de viure en una zona residencial. És una regió pensada per a famílies que busquen la riquesa cultural d’una ciutat global, juntament amb l’espai, la naturalesa i la comunitat necessaris per a sentir-se realment a casa.
Per a les famílies internacionals, les zones que envolten Barcelona ofereixen alguna cosa que el centre de la ciutat no pot: espai, naturalesa i un entorn tranquil, sense renunciar a la proximitat urbana. Les poblacions de tota l’àrea metropolitana —des de la serralada litoral del Maresme fins a les valls de l’interior— estan excepcionalment ben connectades amb Barcelona gràcies a una xarxa de trens fiable. Aquestes zones residencials ofereixen col·legis internacionals de primer nivell, habitatges més grans amb jardí i una qualitat de vida orientada a la família, difícil de trobar en el dens centre urbà a un preu comparable.
Poques regions d’Europa ofereixen una diversitat geogràfica tan impressionant a tan poca distància. Les espectaculars cales rocoses de la Costa Brava es troben just al nord de Barcelona, mentre que les àmplies platges de sorra de la Costa Daurada s’estenen cap al sud. Terra endins, els majestuosos Pirineus s’alcen per als qui busquen paisatges d’alta muntanya, senderisme i esquí. Una xarxa d’autopistes i autovies modernes i ben mantingudes —entre elles l’AP-7, l’A-2, C-32 i la C-17— connecta a la perfecció la costa, la muntanya i la ciutat, deixant tota Catalunya a l’abast de la mà.
Catalunya està molt acostumada a acollir a expatriats de tots els racons del món. Instal·lar-se en les zones que envolten Barcelona significa unir-se a una comunitat internacional vibrant, diversa i ben consolidada. Les famílies que es traslladen aquí troben ràpidament una xarxa de suport formada per professionals internacionals, serveis multilingües i una cultura que combina a la perfecció la tradició mediterrània amb un estil de vida modern i cosmopolita.
No. Encara que les llicències i els documents oficials es tramiten en espanyol o català, el teu arquitecte pot gestionar tota la comunicació amb les administracions, contractistes i proveïdors en el teu nom.
Sí. Les persones i famílies internacionals no residents tenen dret legal a comprar parcel·les i construir o reformar habitatges a Espanya. Encara que no necessites un visat de residència per a ser propietari, sí que has d’obtenir un número d’identificació fiscal espanyol (NIE) abans de signar qualsevol contracte o comprar terreny.
Els terminis de llicència d’obra varien considerablement segons el municipi (ajuntament). En les zones residencials que envolten Barcelona, com el Vallès Oriental, la tramitació municipal sol oscil·lar entre 3 i 9 mesos. Els ajuntaments més eficients poden concedir la llicència en uns tres mesos, mentre que en zones amb més càrrega de treball pot arribar a trigar un any complet. Legalment, no poden començar les obres fins que la llicència s’hagi concedit oficialment.
Això varia segons la complexitat del projecte i les condicions de la parcel·la, però estem preparant una guia del procés constructiu que desglossa els terminis realistes fase per fase.
Els costos de construcció i els honoraris d’arquitecte són els mateixos independentment de la nacionalitat. La diferència està en l’exposició fiscal —en concret el IRNR— una cosa que cal tenir en compte en el pressupost des del principi.
El IRNR (Impost sobre la Renda de No Residents) és un impost anual de tipus fix que s’aplica als propietaris no residents a Espanya. Encara que la teva propietat es mantingui estrictament per a ús personal i mai es llogui, l’Agència Tributària (Hisenda) grava una «renda imputada» calculada sobre el valor cadastral de la propietat. El tipus impositiu és del 19% per a ciutadans de la UE/EEE i del 24% per a residents de països fora de la UE/EEE.
Sí. A diferència de molts mercats internacionals —com la Xina continental, on els estudis de disseny lliuren els projectes a instituts d’execució—, el procés arquitectònic a Espanya està totalment integrat. El teu arquitecte dissenya l’edifici, tramita les llicències i actua com a Director d’Obra en el solar. Juntament amb un arquitecte tècnic (aparellador), supervisen als contractistes i assumeixen una responsabilitat estatutària vinculant de deu anys sobre la seguretat estructural de l’edifici.